2025년 토지거래허가제 정리: 개념, 절차, 매매 시 주의할 점

지난 2월 12일 서울시는,  2020년부터 5년간 토지거래허가구역으로 묶여 있었던 송파구 잠실동, 강남구 대치동, 삼성동, 청담동(일명, '잠삼대청')에 대한 토지거래허가구역지정을 해제했다. 이로 인해 이 지역들을 중심으로 대기 수요가 몰리면서 부동산 가격이 급격한 상승세를 타기 시작했다. 이에 거의 한 달 뒤인 3월 19일, 국토부와 관계부처는 주택시장 안정화 방안을 내고 토지거래허가구역을 확대하여 재지정했다. 이번에는 2월에 해제했던 구역뿐 아니라 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 소재 전체 아파트로 대상이 확대된 것이다.  재지정 구역에 갑자기 포함된 용산구는 때아닌 날벼락을 맞은 꼴이 되었다. 결국 강남 3구와 용산구는 기존 투기과열지구, 조정대상지역에 더해 토지거래허가구역까지 '3중 규제'를 받게 되었다.

집값 급등을 차단하기 위한 토지거래허가구역이 서울 특정 구역이나 동(洞)이 아닌 구(區) 단위로 광범위하게 지정되는 것은 이번이 처음이라고 한다. 이로 인해 주거지역 기준 면적 6㎡ 초과 아파트, 상업지역 기준 면적 15 ㎡  초과 토지를 거래할 때는 구청장 허가를 받아야 하며, 2년 이상 직접 거주할 실수요자만 매수가 허용된다.  정부는 상황에 따라 기간 연장을 적극 검토하고, 마포·성동·강동 등 주변 지역으로 풍선효과가 나타나 집값이 오르면 토지거래허가구역을 추가 지정한다는 방침이라고 한다. 

이번처럼 한 달 새  토지거래허가구역을 해제하고 재지정하는 해프닝을 벌여 오세훈 시장이 사과까지 하는 모습을 보니 부동산 대책에 있어 한없이 오락가락하는 정부가 한심하고 답답할 뿐이다. 지금껏 정부가 부동산 대책이나 제도를 만들 때 도대체 무슨 생각으로 만드는 것인지, 이런 제도가 진정으로 국민을 위한 것이라고 생각을 하는 건지 궁금할 뿐이다. 어찌 됐든 우리는 이 나라에서 살아가야 하고, 모든 제도와 대책을 피해서 살 수는 없으므로 이번 사태를 만들어낸 토지거래허가제가 도대체 무엇인지 알아보고자 한다. 

 

1. 토지거래허가제란?

토지거래허가제는 특정 지역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때, 사전에 지방자치단체장의 허가를 받아야 하는 제도이다. 이는 부동산 투기를 방지하고, 실수요자를 보호하며, 국토의 균형 발전을 도모하기 위해 도입되었다. 주거 안정과 국가 경제 보호를 위한 선제적 대응으로, 특정 지역의 부동산 가격 급등을 방지하는 것이 주된 목표이다.

 

2. 법적 근거 및 적용 대상

이 제도는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조를 근거로 시행된다. 이 법령들은 부동산 거래의 투명성을 높이고, 시장의 과열을 방지하기 위한 규정을 포함한다. 적용 대상은 정부가 "토지거래허가구역"으로 지정한 지역으로, 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등에 따라 허가 기준이 달라진다. 

(1) 허가 대상 면적

토지의 용도에 따라 허가가 필요한 면적 기준이 다르다. 아래 기준을 초과하는 면적의 토지를 거래할 경우, 반드시 허가를 받아야 한다. 

<도시지역>

• 주거지역: 60m² 초과
• 상업지역: 150m² 초과
• 공업지역: 200m² 초과
• 녹지지역: 500m² 초과

<비도시지역>

• 농지지역: 500m² 초과
• 임야지역: 1,000m² 초과

3. 토지거래허가제의 절차

(1) 허가 신청

토지를 매수하려는 사람이 관할 시·군·구청에 허가를 신청해야 한다. 신청 시에는 계약서 초안, 토지 이용 계획서, 신분증 등의 서류가 필요하다.

(2) 심사 및 허가 여부 결정

지방자치단체는 신청자의 토지 이용 목적을 검토하여 허가 여부를 결정한다. 허가를 받은 후에야 매매계약이 유효하게 성립된다.

(3) 사후 관리

허가를 받은 토지는 일정 기간(보통 2~5년) 동안 허가받은 목적대로 사용해야 하며, 이를 위반하면 처벌을 받을 수 있다.

 

4. 2025년 개정된 토지거래허가구역

토지거래허가구역은 투기과열지역, 개발제한구역, 자연환경보전지역 등의 사유로 지정될 수 있다. 허가구역으로 지정되면 부동산 거래가 위축될 가능성이 있으며, 이는 집값 안정화에 기여할 수 있지만, 일부 지역에서는 실수요자의 거래 불편을 초래할 수도 있다.
2025년 개정된 법령에 따라 새로운 토지거래허가구역이 지정되었다. 국토교통부는 부동산 시장 안정화를 위해 주요 지역을 추가 지정하였으며, 현재 적용되는 주요 허가구역은 다음과 같다.

(1) 2025년 기준 토지거래허가구역 목록

• 서울특별시: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구에 있는 모든 아파트 (2025년 3월 24일부터 6개월간 유효함).
  서울시 내 토지거래 허가구역은 강남·서초구 자연녹지지역, 강남구 압구정동·영등포구 여의도동·양천구 목동·성동구 성수동 등 주요 재건축·재개발 단지, 모아타운 및 인근지역 도로를 포함한 총 163.96㎢(서울시 전체의 27%)이다. 
• 경기도: 고양시(대곡역세권, 창릉신도시 예정지, 현천 기업이전부지 등), 광명시(하안구역, 광명시흥 테크노밸리 지역 등), 성남시(성남 1기 신도시 선도지구 이주대택사업, 분당구 판교동 및 대장동 등), 용인시(국가첨단산업단지 및 그 인근, GTX-A 노선 인근 개발 지역 등),   평택시(경기경제자유구역 현덕지구, 일반산업단지 재생사업지구 등), 3차 신규 공공택지(의왕, 군포, 안산, 화성, 양주, 과천, 안양), 주택공급활성화방안 신규택지(구리, 남양주, 오산, 화성, 평택), 8.8 주택공급활성화방안 신규택지(성남, 과천, 고양, 의왕, 의정부) 등 394.826㎢에 달하는 면적
• 인천광역시: 송도국제도시 일부 지역, 청라국제도시 일부, 영종도 개발 지역 등
• 부산광역시: 해운대구 일부 지역, 수영구 일부 지역, 부산 진구 서면 중심 상업지역 등
• 세종특별자치시: 신도시 개발 지역 일부

※각 지역의 토지거래허가구역은 해당 지역 지자체 사이트에서 확인하거나 대한민국 전자관보 사이트(https://gwanbo.go.kr/)의 공시 및 공고에서 확인할 수 있음

정부는 일단 2025년 9월까지 서울 4개 구에 적용된 토허제의 효과를 지켜본 뒤 기간 연장과 함께 인근 지역으로 확대할지도 검토하겠다는 입장이다. 이외에도 부동산 상황에 따라 특정 지역이 추가 지정 또는 해제될 가능성이 있으므로, 토지 매매 전 관할 지자체에서 최신 허가구역 정보를 확인하는 것이 중요하다.

 

5. 토지거래허가제 적용 시 매매자의 장단점

(1) 매수자의 장점

• 투기 억제로 인해 가격 안정 효과: 부동산 투기 수요가 감소하면서 매수자 입장에서 비교적 안정적인 가격으로 부동산을 매입할 수 있다.
• 실수요자 보호: 투기 목적의 거래가 줄어들어 실수요자가 원하는 지역에서 토지를 구입할 기회가 늘어난다.
• 장기적인 가치 보장: 허가제로 인해 부동산 시장이 안정적으로 운영되면서 장기적인 자산 가치를 보장받을 가능성이 크다.

(2) 매수자의 단점

• 거래 절차의 복잡성: 허가를 받기 위해 제출해야 할 서류가 많고, 심사 과정이 길어질 수 있어 거래가 지연될 수 있다.
• 실거주 의무 강화: 일부 지역에서는 실거주 요건이 적용될 수 있어 투자 목적으로 구매하는 경우 제약이 따를 수 있다. 실제 토허제 구역으로 지정된 지역에서는 2년간 실거주 의무이며, 전세를 끼고 주택을 매매하는 갭투자가 불가능하다. 
• 허가 여부 불확실성: 허가 신청이 거절될 가능성이 있어, 사전에 허가 가능성을 충분히 검토해야 한다.

(3) 매도자의 장점

• 투자 가치 상승 가능성: 허가구역 내 토지는 거래가 제한되므로, 장기적으로 희소성이 높아질 수 있다.
• 불법 거래 방지: 투기 세력이 개입하기 어려워 투명한 거래 환경이 조성된다.

(4) 매도자의 단점

• 거래 기간 증가: 매수자가 허가를 받아야 하는 과정이 추가되므로, 일반적인 부동산 거래보다 시간이 더 걸릴 수 있다.
• 수요 감소 가능성: 허가 절차로 인해 매수자가 줄어들 수 있어, 단기적으로 거래가 둔화될 가능성이 있다.

 

6. 토지거래허가제의 필요성 분석

(1) 긍정적인 측면

• 부동산 시장 안정화: 무분별한 투기 수요를 억제하여 부동산 가격을 안정시키는 역할을 한다.
• 실수요자 보호: 자금력이 강한 투기 세력의 대량 매입을 막아 실수요자에게 공평한 거래 기회를 제공한다.
• 국토 균형 발전 기여: 특정 지역에 투기가 집중되는 것을 방지하여 지역 간 불균형을 완화할 수 있다.

(2) 부정적인 측면

• 시장 왜곡 가능성: 허가제가 오히려 시장을 위축시키고 거래를 감소시켜 부동산 시장의 유동성을 저하시킬 수 있다.
• 행정 절차 부담 증가: 허가를 받기 위한 과정이 길어지고 복잡해지면서 거래 참여자의 부담이 커질 수 있다.
• 투자 위축 우려: 부동산 시장이 경직되면 민간 투자자들의 참여가 줄어들어 경제 활성화에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.

 

7. 거래 시 주의해야 할 점

• 사전 허가 여부 확인: 매매 계약을 체결하기 전에 해당 토지가 토지거래허가구역에 포함되는지 확인하고, 허가 대상 면적 기준을 충족하는지 검토해야 한다.
• 허가 조건 숙지: 허가받은 목적과 다르게 토지를 이용할 경우 처벌을 받을 수 있으므로, 허가 조건을 정확히 이해하고 계약을 진행해야 한다. 
• 계약서 작성 시 유의점: 계약 체결 시 허가 취득을 전제로 하는 특약을 포함해야 하며, 허가가 거부될 경우 계약이 무효화될 수 있음을 명시해야 한다.
• 거래 지연 대비: 허가 심사 과정에서 시간이 걸릴 수 있으므로, 일정에 여유를 두고 매매 계획을 수립하는 것이 중요하다.
• 허가를 위해 충족해야 할 요건: 세대원 전원이 무주택자이거나 기존 주택을 1년 이내에 전부 팔아야 해 사실상 무주택자만 아파트를 살 수 있다. 또한 허가신청일로부터 3개월 이내 잔금을 치러야 하며, 잔금일로부터 6개월 이내 입주를 해야 하고, 입주 후 2년 이상 실거주 해야 한다는 요건을 충족해야 허가가 승인될 가능성이 높다.

 

8. 토지거래허가제 위반 시 처벌

허가 없이 토지를 거래하거나 허가받은 목적과 다르게 사용할 경우, 다음과 같은 처벌을 받을 수 있다.

• 허가 없이 거래한 경우: 계약이 무효화되며, 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 이하의 벌금 부과
• 허가 목적과 다르게 사용한 경우: 원상복구 명령 및 이행강제금 부과 (이행강제금: 미이용·방치 시 취득가액의 10%, 타인 임대 시 7%, 무단 이용 목적 변경 시 5%)
                                                              

 

토지거래허가제는 투기 방지와 실수요자 보호라는 목적에서 긍정적인 역할을 하지만, 거래 제한과 시장 위축이라는 부작용도 존재한다. 실제 규제가 과하고 개인 재산권의 침해라는 반대 의견도 만만치 않다. 또한 거래허가구역의 허가가 필요한 상황을 악용하여 거래를 지연시키고 결국에는 부동산 가격을 올리는 부작용도 있다고 한다. 따라서 제도의 필요성을 지속적으로 검토하고, 실효성을 높이기 위한 개선이 필요하다.