[부동산기초]재개발 입주권과 분양권에 대해서(1)

아파트 재건축

최근 성남 원도심(성남시 수정구와 중원구를 가리키며, 구(舊) 성남이라고도 함)에 재개발 열풍이 불고 있다. 구성남은 내가 최근까지  6년정도 거주 중인 지역으로 주변에 재개발 관련된 소식이 많이 들려 관심을 가질 수밖에 없었다.  
새 아파트에 입주하는 방법이라고는 일반청약과 신축 매수밖에 모르던 나에게 재개발과 재건축은 정말 새로운 세상이었고, 그만큼 어려운 내용으로 인해 접근하기 쉽지 않았다. 

재테크의 한 방식으로 부동산을 선택하는 투자자도 많이 있지만, 주택 하나도 대출 끼고 겨우 보유 중인 상황에서 기본적으로 큰 비용이 들어가는 부동산을 투자 방식으로 선택하는 것은 쉽지 않은 일이다. 또한 부동산에 관련된 여러 가지 법 문제, 세법 등 알아야 할 부분이 너무 많았다. 하지만 어렵다고 공부할 게 많다고 마냥 외면하고만 있을 수는 없는 분야가 또 부동산이다.

결혼 전까지는 부모님께서 다 처리하신 일이므로 내가 부동산 매매나 투자에 대해 알 필요가 없었다. 하지만 결혼을 하게 되면서 내 명의의 집이 생겼고, 한 곳에서 늙어 죽을 때까지 살고 싶지는 않았기에 조금이라도 똘똘한 한 채에서 살기 위해 부동산 공부를 해야만 했다.

얼마 전까지 내가 살던 아파트는 지은지 20년이 다되어 가는 구축이다. 그런데 최근 바로 옆동네에 대규모 재개발 신축 아파트 단지가 여럿 들어섰다. 이전까지 부동산 소식에 깜깜했던 나는 이 신축 단지들의 재개발이나 분양정보를 사전에 접하지 못해 청약 기회도 갖지 못했었다. 하지만 구성남 안에서는 아직도 재개발이 여러 건이 진행 중이고, 올해는 일반 분양도 2건이나 있었다. 그 중 1건인 산성역 해리스톤은 일반 분양이 완판 되어 그야말로 구성남의 재개발 시장에 큰 반향을 불러일으켰다.

최근 건축비가 엄청 상승하여 분양가도 이전과 비교할 수 없게 높게 책정되었고 산성역 해리스톤 일반 분양에 내가 원하는 평수는 저층만 남아 있어 상황이 별로 좋지않아 보였다. 이 단지의 일반 분양만 목 빠지게 기다리고 있었는데, 원하는 평수에는 저층 물건만 남아 있고 이전에 비해 너무 비싼 분양가에 너무 상심하였다. 재개발 분양에 대해서도 알지 못했던 나는 왜 일반 분양에 저층 물량만 있는지 알 수가 없었다. 결국 일반 분양 청약 시작 직전에 근처 재개발·재건축 전문 부동산에 가서 상담을 받으면서 그 이유를 알게 되었다. 

그 상담이 부동산에 무지했던 내 뇌를 마구 흔들어 깨워 주었다. 신축 아파트 입주를 위한 방법으로 일반 분양 전에 재개발 조합원의 입주권을 미리 사는 방법이 있다는 놀라운 사실을 알게 되었기 때문이다. 그것도 일반분양보다 더 저렴한 가격으로.... 단 몇 개월이라도 빨리 이 정보를 접했다면, 산성역 해리스톤 일반 분양을 마냥 기다리는 게 아니라 입주권을 알아봤을 텐데....정말 너무 안타까울 뿐이었다. 

조합원 입주권은 언제 매수하느냐에 따라 일반 분양보다 저렴한 가격으로 매수할 수 있고 로얄동과 로얄층을 받을 기회도 먼저 받을 수 있다. 또한 조합이나 건설사에 따라 차이는 있으나 일반 분양에서는 유료인 베란다 확장, 빌트인 가전 및 가구 등 기타 옵션 등을 무료로 받을 수 있는 혜택이 주어지기도 한다. 물론 청약에 비해 초기 투자금이 많이 들기 때문에 어느 정도 자금력이 있어야 한다는 어려움이 있고 매수 시기에 따라 주의해야 할 까다로운 사항과 위험성도 존재한다. 하지만 재개발에 대해 자세히 공부해서 신중하게 투자한다면 분명히 좋은 투자처가 될 거라고 생각한다.  

나도 최근에 구성남의 재개발 입주권을 알아보고 구매했기에 그 과정에서 알게되고 공부한 내용을 정리해보고자 한다. 

1. 재개발이란?(재건축과 비교)

이전까지는 재개발과 재건축이 같은 뜻이라고 생각했었다. 하지만 재개발과 재건축은 비슷한 듯 하지만 전혀 다르다. 

1)재개발
도로, 상수도와 같은 정비 기반 시설이 열악하고 노후하거나 불량한 건축물이 밀집한 지역을 주거환경 개선과 도시기능 회복, 상권 활성화 등의 목적으로 도시 환경을 개선하는 사업이다. 사업적으로 정비 규모가 크고 공익적 성격이 강해서 주거세입자는 주거이전비를, 상가 세입자는 영업보상비를 보상받을 수 있다. 

2)재건축
정비 기반 시설은 양호하나 노후하거나 불량한 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위한 사업으로, 아파트 5층 이상의 주택, 동당 건축 연면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하의 연립주택, 동당 건축 연면적 660㎡ 이하인 4층 이하의 다세대 주택 등이 대상이다. 노후하고 불량한 건축물이란 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실돼 붕괴 그 밖의 안전사고 우려가 있는 건축물, 내진 성능이 확보되지 않은 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계 · 시공으로 인한 구조적 결함이 있는 건축물, 준공된 후 20년 이상 30년 이하 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물이다. 흔히 오래된 아파트를 허물고 다시 짓는 것을 말한다. 요즘 1기 신도시인 분당의 구축 아파트를 재건축 하려는 움직임이 활발히 진행되고 있는 것이 그 예이다. 
재건축은 공익사업에 해당되지 않아 원칙적으로 세입자 주거이전비, 상가 영업보상비를 지급하지 않아도 되지만, 서울시가 발표한 단독주택 세입자 대책에 따라 세입자에게 손실보상을 제공해야 할 수도 있다.

재개발과 재건축의 차이점을 간단히 정리해보자면 아래와 같다. 

	재개발	재건축
특 징	정비기반시설 열악하고 노후하거나 불량한 건축물 밀집한 주거환경이나 도시환경을 개선하는 사업 공공사업의 성격을 가짐	정비 기반 시설 양호 노후하거나 불량한 건축물 밀집 (주로 아파트)
조합원 자격	건축물소유자, 토지소유자(나대지, 도로), 지상권자(무허가주택) - 조합 설립에 동의하지 않은 자도 포함 *투기과열지구의 경우 조합설립인가 후 부동산 취득한 경우 조합원 불가???	건축물 및 그 부속토지 소유자 (건축물만 소유했거나 토지만 소유한 경우는 자격 없음) -조합 설립에 동의한 자에 한함
안전 진단	해당없음	필수(단독주택재건축은 예외)
조합 설립	토지 등 소유자의 3/4 이상 및 토지면적 1/2 이상의 동의	전체 소유자 3/4 이상 및  토지면적 1/2 이상(동별소유자 과반수 이상)의 동의
세입자 대책	주거 대책비 또는 임대아파트 공급	해당없음
임대 주택	있음	없음(단, 소형주택은 있음)
토지의 수용	토지 수용 가능	매도 청구권
시행 절차	도시 · 주거환경 정비 기본계획 수립, 구역 지정, 조합설립, 사업시행 인가, 관리처분계획 인가, 이주· 철거 · 착공, 준공 · 청산	기본계획, 안전진단, 정비 계획 수립, 구역 지정, 추진위 승인, 조합인가, 사업시행 인가, 관리처분계획 인가, 이주 · 철거 · 주택 건설, 준공(회계감사), 입주, 조합 청산 · 해산

 

2. 재개발 절차(조합 시행)

1) 계획 수립
기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정 

2) 사업 시행 계획
추진위원회 구성 및 승인 → 창립총회 → 조합설립 인가 → 시공자 선정 → 사업시행인가 → 감리자 선정

3) 분양 및 관리처분
분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 수립 → 관리처분계획 인가 → 이주·철거·착공 

4) 사업완료
준공인가 신청 → 준공인가  →  이전고시 및 청산 → 조합해산

 

3. 재개발 입주권과 분양권

입주권과 분양권은 모두 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리이지만 그 발생 시점이 다르다. 분양권은 청약(일반분양)을 통해 그 이후에 발생하지만, 입주권은 청약(일반분양)을 시행하기 전에 발생한다. 재개발 입주권은 정비 사업으로 짓는 신축 아파트에 조합원으로 입주할 수 있는 권리이다. 조합원에게 분양한 뒤 남은 물량을 청약을 통해 공급하게 되는데 이 청약에 당첨되어 얻는 권리가 분양권이다. 

조합원 입주권은 청약통장이 필요없고 분양권에 비해 저렴하며 로얄동과 로얄층(RR)을 분양권보다 먼저 배정받을 수 있다. 또한 시공사에서 발코니 확장, 빌트인 가정 등의 옵션을 무상으로 제공하는 등의 혜택을 받을 수 있다.  다만 조합원 입주권은 재개발 사업 추진 과정에서 사업이 중단되거나 문제가 발생하여 지연될 가능성이 있으며 높은 추가 분담금이 발생할 위험도 감수해야 한다. 반면 분양권은 모든 불안 요소와 문제 상황을 거친 뒤 나중에 청약을 통해 받는 것이므로 실패할  위험이 거의 없다. 하지만 조합원에게 선배정한 뒤 남은 물량으로 분양을 받아야 하고 평당가(?)가 입주권보다 높으며 여러 가지 옵션도 유상으로 선택해야 한다. 

조합원은 재개발 사업 기간이 진행되는 오랜 기간 동안 재개발 대상인 본인의 자산을 보유하면서 여러 가지 큰 위험을 감수해야 한다. 즉, 재개발이 시작되면 프리미엄이 붙어 시세가 상승함으로써 차익을 실현할 수도 있지만, 여러 가지 이유로 사업이 지연되거나 무산될 위험과 추가 분담금이 많이 발생할 수 있다는 위험도 감수해야 한다.  일반 분양가보다 저렴한 금액, 로얄층 선배정, 무상옵션 등의 장점이 그 위험 감수의 대가라고 볼 수 있다. 따라서 투자 목적이 큰 재개발 투자라면 해당 사업의 확실성과 낮은 위험성을 확인하는 것이 매우 중요하고, 본인의 재정 여건에 맞는 투자 계획을 설정하여 매매해야 한다.  
조합원 입주권은 재건축 과정에서 조합을 통해 얻을 수 있고, 원 조합원(기존 소유자)의 권리를 승계하여 승계 조합원이 되는 경우도 있다. 

 

...(2)에서 계속