[재테크기초] 양도소득세 셀프신고하기

홈택스 양도세 셀프신고

올해 보유하던 집을 매도하면서 처음으로 양도소득세 (예정)신고를 직접 하게 되었다. 
나는 아직 부린이이기도 했지만 긴 부동산 매매 과정에서 누구에게서도 양도소득세를 직접 신고하라는 얘기를 들은 바 없었다. 내가 하지 않아도 부동산 거래내역이 다 등록되었을테고, 해당 주택을 1가구 1주택에 2년이상 보유하여 비과세라고 알고 있었기에 따로 신고를 해야하는 줄도 몰랐다. 그래서 매도일로부터 한달 반이나 지난 시점에 국세청으로부터 양도세 신고하라는 안내 문자를 받고나서야 당황하여 급히 양도세 신고에 대해 알아보기 시작했다.  

양도세 (예정)신고 기한은 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월이내로, 현재의 관할 세무서나 홈택스를 통해 할 수 있다. 여기서 관할의 의미를 설명하자면, 내가 매도한 주택의 지역이 성남시이고 현재 내가 전입신고하여 살고 있는 곳이 서울시라면(즉, 매도한 주택의 소재지와 다른 지역으로 이사를 했다면) 매도주택의 소재지가 아닌 현재 내 주민등록상 주소지의 관할 세무서에 신고를 해야 한다는 뜻이다. 물론 홈택스로 전자신고를 한다면 관할 지역을 따질 필요가 없다. 또한 신고 기한에 대해 예를 들자면, 9월중에 양도를 한 경우 9월말일로부터 2개월 이내인 11월말일까지는 양도세 신고를 완료해야 한다. 이 기간에 신고를 하지 않으면 가산세가 부과된다.  
*신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 해당 일의 다음 날을 기한으로 함
* 양도일은 원칙적으로 대금청산일임(다만, 대금청산일 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도일이 됨)
*가산세: 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%의 납부지연가산세가 부과됨 

<양도세 예정신고와 확정신고의 차이>
양도세는 크게 예정신고와 확정신고로 나뉘는데, 두 개념을 확실히 구별하지 못하면 셀프 신고 시 내가 어떤 신고를 해야 하는지 혼동할 수 있다. 

1) 예정신고
   흔히 얘기하는 양도소득세 신고는 예정신고를 뜻하며, 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 신고 및 납부를 완료해야 한다.    예정신고는 양도건이 생길 때마다 건별로 진행하고, 매도한 부동산의 비과세 대상 여부에 상관없이 모든 양도건을  신고해야 한다. 

2) 확정신고
   확정신고는 같은 해에 진행한 부동산 양도건이 2건 이상일 때, 양도일이 속한 해의 다음 해 확정신고 기간(5월 1일~5월 31일)에 진행해야 한다. 즉, 다음 해 확정신고 기간 내에 전년도의 매도건을 모두 합산하여 양도세 신고 및 납부해야 한다.
가령, 동일 연도에 5건의 부동산 매도를 진행했다면, 각 매도 건별로 매도일에 따른 기한내에 예정신고를 먼저 진행하고, 다음 연도 5월에 이 5건의 매도건을 합산하여 확정신고를 한 번에 진행하면 된다. 
특정연도의 매도건이 한 건뿐인 경우에는 예정신고가 확정신고로 간주되어 다음 연도에 별도로 확정신고를 할 필요가 없다. 

세무서에 직접 가서 신고를 하려면 연차를 내서 시간을 빼야 하는 점이 번거로워서 나는 사무실에서 쉽게 할 수 있는 홈택스 전자신고를 하기로 했다. 

1. 홈택스 양도세 (예정)신고 시 필요한 서류 및 증빙자료
 1) 해당자산의 취득 및 양도 시 매매계약서 사본
      *환지확정 전 취득한 토지는 환지예정지증명원, 잠정등급확인원 등

 2) 취득 시 및 취득 후 발생한 비용관련 증빙서류
      예) -취득시 필요경비(취등록세, 법무사비용, 중개수수료, 인지대 등),
            -보유시 필요경비(보일러 교체비, 발코니 확장비 등 부동산의 가치를 증대시키거나 용도 변경을 위해 지출한 비용),
            -매도시 필요경비(중개수수료, 양도세신고비용, 세무사비용 등) 
            *취득세도 지출액에 포함되나 취득세는 바로 연동되어 자동으로 입력됨.

2. 홈택스 양도세 셀프 신고 방법
  1) 홈택스(손택스) 공인인증서로 로그인 하기

  2) 메인 메뉴에서 '세금신고 > 양도소득세 신고 > 예정신고' 클릭

  3) '세금비서 간편신고' 클릭
      *예정신고의 신고방법을 선택할 때 참고할 내용
      -세금비서 간편신고 : 1개 주택(아파트, 연립주택, 단독주택, 다가구, 다세대 등)을 양도한 경우
      -1개부동산 양도 간편신고: 주택 외의 1개 부동산을 양도한 경우 
      -일반신고: 동일 연도에 2건 이상의 부동산을 양도하고 합산 신고하는 경우, 취득가액이 확인 안된 경우, 감면세액 적용 받으려는 경우, 국내주식 또는 국외부동산 양도하는 경우 

  4) 기본정보 입력  => 입력완료 후 '저장 후 다음이동' 클릭
      -양도연월: '작성(수정)하기' 버튼 누르면 신고대상 양도주택의 양도연월을 선택하는 선택지가 나오고, 그 중에서 선택하면 해당 양도건에 대한 '양도주택정보' 내용이 자동으로 채워짐
      -신고인(양도인) 정보: 신고인의 개인정보(주민등록번호, 성명, 기본주소, 전화번호, 내외국인현황, 국적, 거주구분, 거주국가 등)가 자동 입력되어 있음
      -양도주택정보(소재지, 면적, 양도일자 및 양도가액, 취득일자 및 취득가액, 보유기간 및 거주기간): 처음 단계에서 양도연월을 선택하면 양도주택정보는 자동 입력된다. 수정할 내용이 있으면 '작성(수정)하기' 버튼을 클릭하여 내용을 입력하면 된다. 
       *주의: 공동명의인 경우 양도가액과 취득가액을 지분수대로 나눠서 입력해야 한다. 가령 2명이 공동명의로 보유중이었다면 지분은 각자 1/2일 것이므로, 양도가액도 전체 금액의 1/2 만큼을 적어야 한다. 
      -보유기간 및 거주기간: 보유기간은 자동입력되어 있고, 내가 실제 거주한 기간만 선택하면 된다. 

  5) 보유주택 정보 작성
     - 양도 주택의 소재지가 조정대상지역인지, 양도 당시 본인 및 세대원의 보유 주택 수, 양도주택이 미등기 자산인지 등을 선택한다. 

  6) 양수인 기본정보 입력
     -양수인 목록에서 해당 양수인을 선택하면 아래 '양수인(거래상대방)'에서 해당 정보를 확인할 수 있다. 

  7) 소득금액 및 세액계산 
     -과세구분 및 세율구분: 과세대상, 1세대1주택 고가주택, 비과세대상 중 선택 
     -취득가액 및 기타필요경비 (개산공제액): 필요경비는 최대한 반영하여야 세금을 절약할 수 있다. 
     -주의점: 양도차익 계산 시 금액이 정확히 입력되었는지 누락된 항목은 없는지 꼼꼼히 확인한다. 
     -공동명의 시:  하나의 양도물건에 대해 공동명의인 경우 양도세 신고를 공동명의자 각각 진행해야 한다.(부부라면 남편명의로 한  번, 아내명의로 한 번, 총 두 번 진행) 이 때 주의할 점은 취득가액 및 양도가액, 기타 발생 비용(필요경비) 등을 원래 거래(발생)금액의 50%씩 적고 각 지분비율이 1/2 인지 확인해야 한다. 가령, 5억에 취득한 주택을 7억에 매도했다면 각자 신고시 취득가액은 5억의 1/2인 2.5억, 양도가액은 7억의 1/2인 3.5억으로 기입해야 한다. 

  8) 장기보유특별공제 자동 계산

  9) 증빙서류 첨부: 거래내역과 필요경비 등에 대한 증빙서류를 첨부한다.

10) 신고서 제출 후 확인서 출력

 

※ 양도소득세에 대한 자세한 내용은 국세청 공식 사이트의 '국세신고안내'에서 확인할 수 있습니다. 
     https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2308&cntntsId=7707