[부동산기초]재개발 입주권과 분양권에 대해서(2)

아파트 재개발

1. 재개발 입주권 취득 방법 및 주의점

재개발 지역의 주택을 매매하는 것은 일반 주택 매매와 달리 매우 복잡할 수 있다.

도시 및 주거환경정비법의 조항에 따르면 정비사업에 참여하는 조합원은 토지소유자로 정의되며 여러 명이 한 토지를 공유할 경우 대표 1명만이 조합원으로 인정된다. 또한 한 세대나 개인이 여러 주택이나 토지를 소유하고 있더라도 재개발 시 1개의 주택만 제공받을 수 있다. 이는 재개발 지역 내의 보유주택수와 관계없이 한 사람에게는 하나의 입주권만 주어진다는 법 규정 때문이다.  즉, 한 세대나 개인이 동일 재개발 구역 내에 여러 채의 주택을 갖고 있는 경우  조합설립인가 전까지 1주택 외의 주택을 모두 처분해야 한다. 만약 동일구역 내 다주택자(다물권자)가 조합설립인가 전까지 주택을 처분하지 못하고 조합설립인가 후에 처분(매도)하게 되면 매수자는 온전한 하나의 재개발 입주권을 사는 것이 아니라 일부(조각지분)만을 사는 것이 된다. 예를 들어, 3채의 집을 갖고 있는 다주택자가 조합설립인가 후 주택을 처분할 때 매수자가 이 중 주택 1채를 구입하면 온전한 입주권 1개가 아닌 입주권의 1/3 지분만을 갖게 된다. 즉, 입주권 1개의 공유지분자가 되는 것이다.
뒤늦게 이 사실을 알고 주택을 처분하고자 하면 그 주택은 하나의 입주권에 포함되어 있으므로 다주택자의 전체 주택이 현금청산이 된다. 현금 청산은 보통 시세보다 훨씬 적은 금액으로 책정되므로 결국 손해를 보고 매도할 수 밖에 없다. 재개발 입주권을 매수하는 많은 이들이 이런 부분에서 크게 혼란을 일으키게 되므로 반드시 주의해야 한다. 

결국 다주택자는 조합설립인가 전에 주택을 매도하거나 주택을 나눠서 가족을 세대분리해야 한다. 한 세대 내에 본인, 배우자, 자녀가 동일 재개발 구역 내에 각자의 명의로 재개발 물건을 각각 보유하고 있더라도 세대분리를 하지 않으면 이는 동일 세대 내의 다주택자로 인정을 하므로 전체가 하나의 입주권만 갖게 된다. 따라서 꼭 조합설립인가 전에 세대를 분리해야 각자 별개의 입주권을 가질 수 있다.  따라서 조합설립인가 후 재개발 입주권을 매수하려면 매도자가 동일 구역 내 다른 주택을 소유하고 있지는 않은지 재개발 조합 사무실에 꼭 확인해야 한다. 또한 매매 계약서에 "해당 계약은 추후 진행될 분양 자격을 목적에 두고 하는 매매 계약이다"라는 특약조항을 추가해야 한다. 그래야 입주권 권리를 주장하고 추후 문제 발생 시 계약 원상 복구를 요청할 수 있다. 

현금 청산은 종종 시세보다 낮은 금액이 책정되어 청산되기 때문에 일반적으로 선호하지 않는다. 이에 대한 해결책으로, 다주택자는 조합설립인가를 받기 전에 부동산을 매각하여 각각의 입주권을 확실하게 확보하는 방법이 있다. 이는 자녀나 다른 가족 구성원을 독립시키는 형태로 세대를 분리하여 각각의 세대로 인정받게 함으로써 각 세대별로 입주권을 확보할 수 있도록 하는 것이다. 세대분리를 통해 법적으로 세대가 독립적으로 인정되면, 그 세대는 입주권을 받을 자격이 생기므로 주택을 매각하지 않고도 입주권 문제를 해결할 수 있다. 만약 한 세대에서 개인, 배우자, 자녀가 각자의 명의로 재개발 지역의 부동산을 보유하고 있더라도 별도로 세대분리가 이루어지지 않았다면 이들은 동일 세대의 다주택자로 간주되어 전체 통틀어 단 하나의 입주권만 받게 된다. 

이전에는 다른 명의라면 각각 별도의 세대로 인정받았으나 ​2023년 6월의 대법원 판결로 이제는 동일 세대 내에서는 하나의 입주권만 부여하도록 법이 변경되었다. 따라서 이러한 상황인 경우 조합설립인가 전에 세대를 분리하는 것이 해결책일 수 있으며, 설립인가 후에는 동일 지역 외의 다른 지역에 부동산을 구입하여 가족 구성원을 실제로 분리할 수 있다.
이렇게 분양 신청 전까지 세대분리를 완료한다면 입주권을 각각 확보할 수 있다. 이 점은 재개발 입주권 매매 거래 시 특히 유의해야 할 사항으로 다음 세 가지 주요 포인트를 기억하면 도움이 된다.

1) 부동산 소유자는 조합설립인가 전에 반드시 세대분리를 실시해야 한다.
2) 재개발 입주권을 구매하고자 할 때는 매도자가 동일 재개발 구역 내 또 다른 주택을 보유하고 있는지 조합 사무실을 통해 확인해야 한다.
3) 매수자는 계약서에 '이 계약은 분양 자격 목적에 기초하여 이루어진다'는 내용을 포함시켜야 나중에 권리를 주장하거나 문제가 발생했을 때 계약을 원상복구 요청할 수 있다.

계약서에 분양 목적에 대한 의도가 명확히 기술되어 있어야 한다는 점이다. 이는 나중에 문제가 발생했을 때 매수자가 분양을 목적으로 해당 주택을 매수했다는 점과 매도자가 이를 인지하고 있었다는 것을 증명할 수 있는 물증이 되기 때문이다. 만약 법적 해석의 오류나 무지로 인한 실수가 발생했거나 매도자가 의도적으로 잘못된 정보를 제공했다면 이는 매수자에게 중요한 주장 근거가 될 수 있다.

 

2. 분양권과 입주권의 차이

*분양권 = 분양가 + P

*입주권 = 권리가 + P

재개발 지역 철거를 위해서는 모든 거주민이 이주를 해야 한다. 이 때 조합에서는 공사 기간 동안 다른 지역으로 이주하여 살 수 있도록 이주비 대출을 해준다. 이주철거를 시작한 뒤에 이주비 대출을 받은 물건을 매수한다면 이주비대출을 승계하는 조건으로 권리가에서 초기투자금이 (권리가 - 이주비 대출 + P)가 되므로, 당장에는 조금 더 적은 투자금액으로 매수가 가능하다. 

권리가는 감정평가액 x 비례율로 계산하는데, 여기서의 비례율은 청산을 하기 전까지는 추정비례율로 변동될 확률이 높다. 
분양권은 초기투자금이 계약금(10~20%) 정도면 가능하지만, 입주권은 이보다 많은 금액이 필요하므로 초기 투자금에 대한 부담이 큰 편이다. 

입주권을 매수할 때 중요하게 볼 부분은 초기투자금과 총투자금이다. 먼저 주변 신축 대비 시세가 어떤지,  비교군의 분양 예정 단지와의 시세 차이는 어떤지, 비교군의 구축 대장급 가격 흐름은 어떤지 등을 파악하여 해당 재개발 물건의 총투자금이 저평가인지 고평가인지 판단하여야 한다. 

재개발 입주권은 일반 분양보다 훨씬 더 오랜 기간을 기다려야 하므로 그만큼 초기투자한 금액을 오랜 시간 묶어두어야 한다. 즉, 그 금액으로 다른 투자를 할 수 있는 기회를 놓치게 되므로 시간이 길어질 수록 기회비용이 커진다. 따라서 초기투자금을 최대한 줄이는 것이 여러 모로 이득이다. 

 

3. 재개발 조합원의 혜택

재개발 조합원은 여러 힘든 과정을 거치며 (때로는 기약없는) 오랜 시간을 기다려야 하는 어려움이 감수해야 하므로 그만큼 분양권보다 유리한 여러 혜택이 주어진다. 물론 조합에 따라 제공하는 혜택이 모두 다르겠지만 일반적으로 아래와 같은 혜택이 주어질 수 있다. 

1) 이사비용 지급
재개발 지역에 거주하고 있거나 세입자가 있으면 철거 전에 이주해야 하는데 이때 도움이 되기 위해 이사 비용을 지급한다. 지급 시기는 관리처분계획 인가 후 이주 시작하면 이주했다는 증명과 각종 공과금 모두 납부했다는 증명서, 정화조 청소까지 끝나고, 완료했다는 증명서 제출하며 조합 측에서 확인 후 지급한다.
이사 비용 금액은 다양하지만 시공사 선정할 때 대부분 결정된다. 이사 비용은 조합별 차이가 있으나 이주 촉진을 위해 이주 기간에 이주할 때만 주는 조합도 있다. 원칙은 조합원 본인이 수령하는 금액으로, 일부 조합원은 조합원이 받아 세입자에게 이사하라고 주는 경우도 있다. 

2) 이주비 대출
이주비는 조합원들이 재개발 기간 동안 임시 주거공간을 마련할 수 있도록 지원하는 자금으로 '이주비 대출' 형태로 지급하고, 대출이므로 나중에 모두 상환해야 한다.  
이주비 대출 시기는 이사 비용 지급 시기와 동일하고 조합 측에서 금융기관을 선정하여 이주비 대출 받을 수 있도록 한다. 대출 기간은 입주시기까지 설정하며, 중간에 상환해도 문제없고 끝까지 가져가도 문제없다. 이주비 대출 관련 이자는 무이자로 하는 경우도 있고, 최근에는 유이자로 하는 경우도 많이 있다. 이주비 대출은 꼭 받아 사용하는 것이 좋고 이주비 대출받은 조합원 물건은 당장에 들어가는 초기투자금액이 이주비대출금액만큼 적어지므로 중간에 매도하기도 좋다.
개발되는 주택에 대출이 있거나 세입자가 있으면 모두 해결해야 이주비 대출을 받을 수 있는데 가끔 과도한 대출과 높은 금액의 전세 세입자가 있는 경우 이주비가 부족해 당황하는 사람들도 있으므로 미리 계산해서 준비해야 한다.
이주비 대출 가능 금액은 감정평가금액 60% 수준으로 지역 및 다주택 여부에 따라 차이는 있지만 통상적으로 50~60% 정도로 생각하면 된다. 

3) 베란다 확장비 무료
거실 베란다 및 안방 베란다 확장을 무료로 제공한다. (조합에 따라 일부만 제공할 수도 있음)

4)각종 옵션 무료
방별 시스템에어컨, 붙박이장, 대형TV, 스타일러, 냉장고, 김치냉장고, 식기세척기, 전기오븐레인지 및 인덕션, 드럼세탁기, 빨래건조기 등 다양한 전자제품을 무료 옵션으로 제공한다. 물론 조합에 따라 제공하는 내용은 상이하다. 추가 옵션에 향후 세금이 부과되는 경우가 있어 이런 것도 조합에서 잘 대응해야 한다. 

5)중도금 대출 무이자
조합원 분양 후 일반분양까지 완료하면 조합에서 중도금 대출을 시작한다.
과거에는 '계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%' 적용했으나, 최근에는 '계약금 10%, 중도금 0%, 잔금 90%' 또는 '계약금 0%, 중도금 0%, 잔금 100%'으로 하는 조합들도 생겨나고 있다. 또한 이 외의 다른 비율로 진행하는 조합도 많이 있다. 
중도금 대출 무이자도 모든 조합에서 제공하는 것은 아니며 유이자인 경우도 있다. 

6)동호수 우선 선택권 부여
재개발 조합원의 최대 장점이 바로 조합원들에게 동.호수 우선 선택권을 주는 것이다. 일반분양이 많은 곳은 조합원들에게 로얄동.로얄층을 먼저 배정하고 나머지 물량을 일반분양으로 내보낸다. 같은 아파트 단지라도 동과 평형, 호수에 따라 차후 큰 금액 차이가 발생할 수 있으므로 이는 매우 큰 혜택이라 볼 수 있다. 하지만 일반분양이 많지 않은 재개발이라면 이 혜택이 크게 적용되지 않을 가능성도 있다. 

7) 저렴한 조합원 분양가
조합원 분양가는 일반분양가보다 확실히 저렴하다. 조합원들에게 제공한 여러 혜택에 들어간 비용과 여러 수익을 일반분양가에서 채우기 때문이다. 이 조합원 분양가와 일반분양가의 차이를 최대한으로 해서 조합원들에게 많은 이익이 돌아가게 하는 것이 조합원의 능력이라고 볼 수 있다. 

8) 청약통장 없이 분양
 조합원 분양은 일반 분양과 달리 청약통장이 필요없으므로, 청약통장이 없는 경우라도 얼마든지 매수할 기회가 있다. 

 

<재개발 주요 용어 정리>
1)감정평가액(감평) : 재개발 구역 내 토지나 건물의 가치를 평가하여 금액으로 산정한 것.  이 감정평가는 보상금 산정, 분양 자격 결정, 분담금 계산 등에 중요한 기준이 된다. 
2)비례율 : 조합원이 보유한 종전자산(재개발 전 부동산) 대비 종후자산(재개발 후 신축 아파트)의 가치가 얼마나 되는지를 나타내는 비율로 해당 재개발사업의 사업성을 보여준다. 비례율이 100% 이상이면 조합원이 손해를 보지 않는 구조이고, 100% 이하이면 사업성이 낮아 추가 분담금 부담이 커질 수 있다. 
3)권리가 : 조합원이 받게 될 신축 아파트의 가치를 평가한 금액(권리가 = 감정평가액 × 비례율). 이 권리가를 기준으로 조합원이 받을 새 아파트의 크기(평형)가 결정된다. 
4)프리미엄(P) :  재개발 조합원의 입주권이나 분양권을 사고팔 때 붙는 웃돈으로, 비례율이 높거나, 입지가 좋은 곳일수록 프리미엄이 높아진다. 
4)추가분담금(추분, 분담금) :  조합원이 새 아파트를 받기 위해 추가로 부담해야 하는 금액(추가분담금 = 신축 아파트 가격 - 권리가)
5)조합원 분양가(조분) : 재개발 조합의 조합원이 소유한 주택에 대해 분양받는 가격으로, 조합원분양가는 일반적으로 시세보다 낮은 가격으로 책정된다. 
6)일반 분양가(일분) : 재개발 사업에서 조합원 외의 일반 시민에게 분양되는 주택의 가격으로, 조합원분양가보다 높게 책정되며, 시장 가격에 따라 변동할 수 있고, 청약을 통해 분양하는 방식이 일반적이다.
7)이주비 대출 : 
8)초기투자금(초투) : 재개발 물건을 살 때 처음 투자해야 하는 금액
9)총투자금(총투) : 재개발 아파트를 최종적으로 내 것으로 만들기 위해 들어가는 모든 비용(총투자금 = 초기투자금 + 추가분담금 + 기타 비용)
10)뚜껑 : 재개발 지역내 지어진 무허가 건축물(은어)로, 이러한 주택은 입주권이 보장되어 있어 재개발 사업에 참여할 수 있는 자격을 가질 수 있다. 하지만 모든 무허가 건축물에 대해 분양권이 인정되는 것은 아니다. 
11)물딱지 : 입주권(조합원 자격)이 없는 재개발 물건(은어)
12)원조합원 : 재개발 조합 설립 이전부터 해당 지역에 부동산을 보유하고 있던 기존 조합원
13)승계조합원 : 조합 설립 이후에 원조합원으로부터 조합원 지위를 매입하여 새롭게 지위를 취득한 사람
14)현금청산 : 조합원이 될 자격이 없거나, 조합원 지위를 포기한 경우 신축 아파트 대신 감정평가액에 따라 보상금을 받는 것. 조합 설립 이후 지분을 매입한 경우 현금청산 대상이 될 가능성이 큼. 감정평가액이 낮게 나오면 손해를 볼 수도 있음.

 

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